Preisspirale in Harvesthude dreht sich weiter

Der Hamburger Stadtteil Harvestehude im Bezirk Eimsbüttel gehört ohne Zweifel zu den begehrtesten Wohnlagen in der Hansestadt. Überwiegend gründerzeitliche Stadthäuser in fußläufiger Entfernung zur Außenalster und zur City prägen dort das Bild. Doch der erste Eindruck trügt: Zwischen 2000 und 2009 betrug das Bevölkerungswachstum dort -7,2 %.[1] 

Das ist einer der stärksten Bevölkerungsrückgänge im Hamburger Stadtgebiet, obwohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebremst hoch ist. Dieser Rückgang ist vor allem durch die zunehmende Kommerzialisierung (= die Expansion des tertiären Sektors), die bereits in den 1960er begann und bis heute anhält, zu erklären, wodurch gründerzeitliche Stadthäuser und Villen umgebaut und für tertiäre Nutzungen wie Kanzleien, (Werbe-) Agenturen und andere Dienstleister attraktiv wurden. Dieser Prozess geht einher mit einer Verdrängung der Bevölkerung in andere (benachbarte) Stadtteile und einer Verringerung des Wohnimmobilienangebotes, wodurch steigende Wohnimmobilienpreise resultieren.

Ein anderer Aspekt ist die Bebauungsstruktur. Nachdem 1860 das Gut Harvestehude vom „Consortium Hamburger Bürger“ aufgekauft und mit einem Straßenraster versehen wurde, konnten Immobilienspekulanten im Zuge der boomenden Gründerjahre auf parzellierte Grundstücke hohe Baudichten erreichen. Bis heute weist Harvestehude eine fast dreieinhalbfach höhere Bevölkerungsdichte auf (8194 Einw./km²) als die Stadt Hamburg (2364 Einw./km²).[2] Die dort für die Ober- und Mittelschicht entstandenen vier bis siebengeschossigen Stadthäuser wurden meist zwischen 1870 und 1905 gebaut. In unmittelbarer Nähe zur Außenalster entstanden dagegen überwiegend mehrgeschossige Stadtvillen. Die großzügig geschnittenen Etagenwohnungen haben i. d. R. eine Deckenhöhe von 3,7 Meter, eine Nutzfläche von 80 bis 250 Quadratmeter, verteilt auf vier bis acht Zimmer.

Betrachtet man nun die Quadratmeterpreisentwicklung bei Eigentumswohnungen in Harvestehude anhand der immo-info Datenbank, wird zunächst deutlich, dass der Durchschnittspreis bei ca. 5.000 € /m² liegt. Damit liegt dieser Wert doppelt so hoch wie der Hamburg-Durchschnitt (ca. 2.500 €). Die Spitzenquadratmeterpreise in Harvestehude für Eigentumswohnungen liegen bei ca. 7.500 €/ m². Allerdings wird beispielsweise die Frankonia Eurobau im denkmalgeschützten Kommandanturgebäude an den Sophienterrassen bis 2012 150 Eigentumswohnungen errichten, die der Designer Karl Lagerfeld innenarchitektonisch gestaltet - bei einem Quadratmeterpreis von 15.000 €. Auch im Harvestehuder Weg 36 wird die schweizerische Peach Property Group AG 63 luxuriöse Eigentumswohnungen bauen - ebenfalls bei 15.000 €/ m². Weil diese Ausnahmen die Aussagen der immo-info Datenbank verzerren würden, sind sie im Diagramm nicht berücksichtigt worden.

Im Diagramm stellt man zudem eine Abhängigkeit zwischen Wohnungsgröße und Quadratmeterpreis fest. Je größer die Wohnung desto höher der Quadratmeterpreis. Diese Entwicklung ist vor allem für Spitzenlagen typisch, bei denen die Nachfrage deutlich höher ist, als das Angebot. Denn vor allem die großflächigen gründerzeitlichen Etagenwohnungen sind stark begehrt – insbesondere bei Familien.

Die horrenden Quadratmeterpreise bei den o. g. Projekten sind zwar (noch) ein Sonderfall, dennoch spiegeln sie den Trend wider, der bereits seit einigen Jahrzehnten in Harvestehude zu beobachten ist. Durch tertiäre Verdrängungsmechanismen wird der Wohnungsraum knapp und führt zu einer kontinuierlichen Aufwärtsspirale. Wie weit sich diese drehen wird, bleibt abzuwarten. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach vornehmen Immobilien in zentralen Lagen ungebremst hoch. Hinzu kommt auch noch die Tatsache, dass die Expansionsmöglichkeiten im Stadtteil nahezu ausgeschöpft sind. Außerdem entstehen kaum erschwingliche (Wohn-)Immobilien.

Eine Abkühlung dieses Prozesses ist nach wie vor nicht in Sicht, zumindest so lange in der Hansestadt zu wenig Wohnraum entsteht. Das gilt insbesondere für die Lagen um die Außenalster herum und an der Elbe (von der Hafencity bis Blankenese), die seit jeher eine hohe Nachfrage zu verzeichnen haben.

 

von Alexander Brang


 

[1] Haspa Hamburg-Studie, L(i)ebenswertes Hamburg, Juni 2011, S. 4

[2] Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Dezember 2009