Quo vadis HafenCity?

Die Expo Real in München ist mit 36.000 Entscheidern aus der Immobilienwirtschaft die führende internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien. Hamburg präsentierte sich in diesem Jahr dem Fachpublikum als European-Green-Capital mit  dem größten Stand auf der Messe, der von Meyer Deitlaff Architekten und Messebau Holtmann seit 2003 kontinuierlich weiterentwickelt wurde. Allein die Dimension eines Messestandes sagt noch nichts über die Qualität und Attraktivität aus. Doch den Hamburgern ist es wirklich gelungen, mit einem intelligenten Flächenmix, sowohl größeren als auch kleineren Unternehmen der hanseatischen Wirtschaft gute Möglichkeiten zur Kommunikation und Präsenz anzubieten.

Passend zum European-Green-Capital-Titel setzten die Hamburger bewusst auf nachhaltige Themen.  Die HafenCity präsentierte sich als urbanes, nachhaltiges und smartes Stadtentwicklungsprojekt am nördlichen Elbrand mit diversen städtebaulichen Highlights, wie z.B. der neuen Uni-Lever-Zentrale, die in Herbst 2011 mit dem Umweltzeichen HafenCity in Gold ausgezeichnet wurde, dem bundesweit ersten Label für nachhaltiges Bauen. Mit hanseatisch gediegenem Stolz präsentierte man das nur zur Hälfte realisierte Herzstück der HafenCity, das sogenannte Überseequartier. Dort sollen bei der Fertigstellung – nach den Angaben der Planer – auf einer Fläche von 13,7 ha 1.000 Menschen wohnen und 7.000 Menschen arbeiten. Ob es dann genauso kommen wird, bleibt abzuwarten, denn auffällig ist nach wie vor, dass für den südlichen Teil des Überseequartiers (inklusive Kreuzfahrterminal), in dem keine einzige Wohnung entsteht, sich nur schwer Investoren finden lassen – selbst auf der Expo Real. Zwar sollte der Startschuss für die Bebauung des südlichen Überseequartiers bereits im Frühjahr des Jahres 2011 erfolgt sein, allerdings hat sich bis heute dort nur wenig verändert.

Vielleicht hängt dieses mit der allgemeinen Wirtschaftslage in Europa zusammen und mit den in Krisenzeiten  vorsichtiger gewordenen Investoren. Noch plausibler ist die Tatsache, dass schon wieder Bürobauten in bester Lage der Hafencity entstehen sollen, obwohl Hamburg unter chronischem Wohnungsmangel leidet. Die Entwicklung der westlichen HafenCity stützt sich im Wesentlichen auf den Masterplan aus dem Jahr 2000. Damals war der zunehmende Wohnungsmangel noch nicht so absehbar und so setzte man bei der Planung noch stoisch auf Büroflächen, denn schließlich versprachen diese höhere Renditen.

Seitdem haben die Attraktivität und die Bevölkerungszahl der Stadt deutlich zugenommen, und Hamburg braucht dringend bezahlbaren Wohnungsraum, vor allem für Familien. Gleichzeitig hat sich die Leerstandsquote für Büroflächen in Hamburg von 2008 bis 2011 von 6,6 % auf 9 % deutlich erhöht. Das wissen vor allem Investoren ganz genau und deshalb möchte auch keiner von ihnen auf das falsche Pferd setzen. Mit Rückblick auf die im Jahr 2008 begonnene Weltwirtschaftskrise, die als US-amerikanische Immobilienkrise begann und wie ein Lauffeuer um sich rodete, kann man in Krisenzeiten nicht vorsichtig genug sein. Zwar gibt  es noch die „klassischen“ Investoren, die antizyklisch bauen. Dennoch sind die Zeiten heute im Vergleich zu vorangegangenen Krisen anders.

Das Wort „Krise“, uzw. in allen Abwandlungen: Eurokrise, Wirtschaftskrise, Griechenlandkrise usw. findet seit 2008 fast täglich in den Medien seinen Platz, und dieses Gift kann bis heute in unzähligen Krisen- und Gipfeltreffen diverser Staats- und Ministerpräsidenten Europas und der Welt nicht immunisiert werden. Zwar hat dieses Gift auf Hamburg noch keine direkten Auswirkungen gehabt, weil die deutsche Wirtschaft im globalen Vergleich noch vergleichsweise robust da steht - noch. Trotzdem ist das Tor zu Welt der feinste Kardiograph der deutschen Wirtschaft und Hamburg spürt sofort die Auswirkungen, wenn der Puls der Wirtschaft sich verlangsamt, vor allem anhand der quartalsweise veröffentlichen Containerumschlagszahlen. Auch das wissen die Investoren ganz genau.

Denn wer kann heute noch mit Sicherheit behaupten, wann die Krise wirklich beendet ist und ob diese die deutsche Wirtschaft nicht weiter abwürgt? Viel konkreter ist dann auch diese Frage für Investoren: Welche Firmen können sich dann in einer womöglich länger anhaltenden Rezession die Miete in der HafenCity für 20 bis 25 € pro Quadratmeter noch leisten? Was passiert bei längerem anhaltenden Leerstand mit den Immobilien? Zwar hat der Hamburger Senat bisher versucht, kaufwillige Investoren mit Mietausfallgarantien zu ködern, aber kann sich die Stadt dies künftig überhaupt noch leisten? Beispielsweise hat der Hamburger Senat in seinem Haushaltsbeschluss aus dem Jahr 2009 für das Haushaltsjahr 2010 dem Investor „IGB Sechzehnte ÜSQ GmbH & Co. KG“ eine Mietausfallgarantie zur Sicherung der Bauvorhabens im Überseequartier bis zu einer Höhe von 45 Mio. Euro gewährt.[1]

Bereits heute stöhnt Hamburg unter einem riesigem Schuldenberg von über 26 Milliarden €. Im nächsten Jahr werden es bereits 28 Milliarden € sein und im Jahr 2013 schon über 29 Milliarden €. In den nächsten drei Jahren wird sich der SPD-geführte Senat unter Olaf Scholz jedes Jahr über 800 Millionen € leihen müssen, vorausgesetzt, dass sich die bestehende Krise nicht noch weiter verschlimmert. Spätestens seit der Griechenlandkrise weiß heute jeder, was das bedeutet, wenn die Schuldenspirale kontinuierlich wächst und wenn nicht sofort begonnen wird, den Teufelskreis der Schulden zu stoppen, eben durch den konsequenten Abbau des Schuldenbergs.

Wenn Hamburg künftig keine Mietausfallgarantien mehr übernehmen könnte, werden dann  überhaupt noch Investoren für Büroflächen in der HafenCity gefunden werden können, die in diesem Umfang de facto dann keiner benötigen würde? Hinzu kommt noch ein anderer Aspekt: In Zeiten von Internet und Telearbeitsplätzen werden nach wie vor Büroflächen gebaut, als ob diese Entwicklung nicht längst begonnen hätte. Merkt das jemand?

Vor diesem Hintergrund wirkt der Masterplan der Hafencity für das Überseequartier heute mehr als realitätsfremd. Die Stadt müsste jetzt dringend umsteuern und mindestens die Hälfte der Büroflächen für die HafenCity streichen und stattdessen mehr Wohnflächen ausweisen, damit innerstädtische Flächen sinnvoll und nachhaltig urbanisiert werden können und damit der Druck auf den Hamburger Wohnungsmarkt spürbar abnimmt. Denn Wohnungen sind gerade in Krisenzeiten sichere Wertanlagen.

Bei der Vorstellung des Masterplans der östlichen HafenCity im Mai 2010 wurde verkündet, dass angesichts der prekären Wohnungsmarktsituation in Hamburg der Wohnanteil dort durch höhere Baudichten gesteigert werden soll, uzw. von 5.500 auf 5.800 Wohnungen. Dass diese Steigerung um 300 Wohnungen kaum ausreichen wird, um den Wohnungsmarkt deutlich zu entlasten, dürfte jedem klar sein. Außerdem sollen diese erst in den nächsten fünf bis zehn Jahren entstehen – vorausgesetzt es finden sich so schnell Investoren. Hamburg benötigt Wohnungen heute und nicht erst in zehn Jahren.

Sollte das Lauffeuer der Krise, das jetzt schon von Griechenland über Italien und Spanien bis Irland rodet, sich weiter bis nach Deutschland ausbreiten, könnte dies unabsehbare Folgen für die Wirtschaft und die Finanzen der Bundesrepublik und demnach auch für Hamburg haben. Wenn dieses Szenario eintrifft, dann wird die mögliche Entwicklung der HafenCity noch das kleinere Problem für die Hansestadt sein.

Eigentlich müssten wir aus unserer Geschichte gelernt haben: Nach dem Boom der Gründerjahre ab dem Jahr 1871 folgte bereits im Jahr 1873 der sogenannte Gründerkrach, der sich als Börsenkrach in Deutschland ankündigte und in Folge dessen zahlreiche Unternehmen zusammenbrachen.[2]  Die Depressionsphase dauerte bis 1879 an, und bis 1895 war diese Zeit durch langanhaltende Wachstumsstörungen gekennzeichnet, deren wesentliche Ursache im Ausbau von Überkapazitäten lag. Die liberalkapitalistischen Industriellen erkannten die Zeichen der Zeit nicht und neigten permanent zu Überinvestitionen. Diejenigen Investoren, die sich eher auf den Bau von gründerzeitlichen Wohnvierteln konzentrierten, waren deutlich die Gewinner. Denn durch die zunehmende Verstädterung um die Jahrhundertwende vom 19. zum 20. Jahrhundert waren Wohnungen heiß begehrt. Bis heute sind die gründerzeitlichen Quartiere mit ihrer typischen Nutzungsmischung aus Wohnen, Arbeiten und Einkaufen immer noch die beliebtesten Quartiere in den meisten deutschen Städten. Man muss also das Rad nicht neu erfinden, sondern es lediglich der Zeit anpassen.

 

von Alexander Brang

 


[2] Habermann/ Nieße, Historische, politische und ökonomische Bedingungen der Stadtentwicklung, SOAK-Verlag, Hannover 1978, S. 261 ff.

Bildernachweis: Die Rechte an den Fotos liegen bei Eva-Maria Nerling